Сказ о кадастровом болоте

Как не утопить свой бизнес при встрече с кадастровыми службами.

Cуществует немало причин для бизнесмена оказаться на краю «болота» под названием Росреестр. Оно может преградить дорогу к заключению долгосрочного договора аренды (от 12 месяцев) в виде приостановки или отказа в его регистрации, а также, например, образоваться на пути получения алкогольной лицензии, для которой обычно и нужен тот самый зарегистрированный долгосрочный договор аренды. Прогуляться по кадастровым топям скорее всего придется в случае, когда соответствия фактического состояния вашего объекта недвижимости со сведениями ГКН о нем (сведения из кадастрового паспорта объекта недвижимости) потребует банк при оформлении кредита под залог вашей недвижимости.

Преодолеть кадастровое болото можно по-разному. Кто-то пробует сам всё сделать, прыгая с кочки на кочку, каждую секунду рискуя оступиться и увязнуть в трясине. Кто-то предпочитает идти по надежному мосту, построенному квалифицированными кадастровыми инженерами. А кто-то напрасно надеется, как по волшебству, оказаться на другом берегу через решение суда. Но желание у всех так или иначе одно, преодолеть болото ради заветной цели – получить кадастровый паспорт и выписку из ЕГРП с уже внесенными в эти документы изменениями об объекте недвижимости или, например, зарегистрировать договор аренды, затратив при этом минимальное количество сил и времени. Об этом и поговорим подробнее.

Скоро сказка сказывается…

Сегодня путь через болото схематически выглядит так: добрый молодец (он же собственник или арендатор) обращается к кадастровым инженерам, те, в свою очередь, готовят технический план, который является основным документом для прохождения ГКН и получения кадастрового паспорта. Так, кадастровые инженеры сегодня являются мостом через болото, а технический план – инструментом для его строительства. На бумаге выглядит всё достаточно просто, но на практике получается всё куда сложнее.

Лишь одна добрая весть есть для молодца, больше не обязательно идти в БТИ за исправлением красных линий и перепланировок. Эта часть болота, к счастью, пересохла и стала вполне проходима. Виной тому изменения в законодательстве, в соответствии с которыми, начиная с 2013 года, БТИ лишено своей монополии. Фактически, по своим полномочиям БТИ теперь на одном уровне с организациям, которые занимаются кадастровой деятельностью, вот только не имеет опыта работы с Кадастровой палатой. К тому же, обратившись в БТИ, можно прочувствовать на себе всю прелесть работы с бюджетным учреждением.

Путь через болото можно проложить по-разному, в зависимости от ситуации, как, например, у трех братьев из нашей сказки. На ту сторону нужно всем, но у каждого своя дорога и стратегия по преодолению препятствия. Первый брат, меньшой, идёт по пути оформления перепланировки, средний - по пути оформления реконструкции, а третий – пытается преодолеть преграду после ввода в эксплуатацию нового объекта недвижимости. Трудно сказать, у кого путь сложнее, все они разные, полны своих трудностей и подводных камней. Разберем их по порядку.

Налево пойдешь - приостановку при регистрации сделки получишь.

Редкий собственник или даже арендатор устоит перед желанием оптимизировать пространство под себя, превратив избушку в царские палаты. Но, к сожалению, далеко не всем придет в голову согласовывать каждое изменение, особенно если оно заключается в простом сносе перегородок или тому подобных мелочах. Поэтому иногда новому арендатору или будущему владельцу достается помещение, настолько отличающееся от сведений ГКН, что и не узнать. А ведь из-за произведенной и не оформленной перепланировки можно потерять много времени и денег, а в отдельных случаях арендатора или даже покупателя. Регистрационная палата не зарегистрирует договор купли-продажи или долгосрочный договор аренды, если в объекте недвижимости была произведена перепланировка, а добрый молодец не позаботился ее оформить и внести для начала измененные сведения о своем объекте в ГКН.

Если дело ограничилось переустройством перегородок, это ещё полбеды (хотя и не отменяет всего вышенаписанного). Настоящее волшебство понадобится, когда перепланировка затрагивает фасад здания или несущие конструкции, например, переоборудование окна в дверной проём, пристройка крыльца (в общем, всё то, что как правило больше всего и нужно). Еще до того, как ступить на кадастровое болото, готовьтесь разрабатывать проектную документацию и согласовывать её с надзорными службами - Стройнадзором, ГлавАпу, МЧС, МосЖилИнспекцией и другими. Здесь, как понимаете, уже никакая золотая рыбка не поможет, если вы не позаботились о действительно качественной подготовке документов.

Кстати, не спешите радоваться, если вы не собственник, а всего лишь арендатор. Для вас, если вы вдруг решите самовольно поиграть с планировкой, тоже предусмотрена ответственность. Например, если ваша ситуация связана с соблюдением положений ФЗ №159. Во-первых, вас могут оштрафовать, а во-вторых, если вы забыли предупредить собственника, то можете и вовсе лишиться арендуемого помещения и вложенных в перепланировку средств, потому что любые изменения можно производить только с согласия собственника. Так что, если уж вам, как арендатору, действительно нужно произвести перепланировку, не поленитесь договориться с собственником и готовьтесь пройти весь путь согласования.

Направо пойдешь - отказ в кадастровом учете объекта встретишь.

Реконструкция - это изменение основных характеристик объекта, его площади, этажности, за счет перестройки несущих конструкций, или различных вариантов пристроек и надстроек. Если вы, как в сказке о рыбаке и рыбке, решите достроить ветхую землянку до состояния княжьих хоромов - это как раз про вас.

Оформлять такие значительные изменения, естественно, труднее. Для начала необходимо получить разрешение на реконструкцию на основании заранее подготовленной и согласованной проектной документации. Можно, конечно, как Вовка в Тридевятом царстве, сказать "И так сойдёт!", но без профессиональной экспертизы чудеса случаются очень редко. Если документация будет подготовлена с ошибками, а реконструкция произведена не надлежащим образом, согласовать и оформить ее уже не получится даже через суд.

Будем честны, иногда реконструкция случается безо всяких разрешений и согласований. В таком случае надо убедиться, что изменения соответствуют требованиям закона. Реконструкция не должна нарушать интересов других лиц, а также государственной и муниципальной власти. То есть, если пристройка залезла на чужую территорию или самовольно переоборудованный в мансарду чердак выполнен без проекта и соблюдения существующих строительных норм и правил, скорее всего, придется смириться с невозможностью оформить эту перестройку.

Если же у вас нет никаких разрешений на реконструкцию объекта, но вы всё-таки решили идти по пути ее согласования до конца, то у вас остается еще одна последняя надежда не утонуть – пойти в суд. Но для обращения туда и получения положительного решения по данной проблеме вам будет необходимо профессионально отнестись к подготовке пакета документов. Основанием для обращения в суд будет являться отказ Кадастровой палаты в осуществлении кадастрового учета изменений объекта после произведенной реконструкции, который можно получить только через 3 месяца после первично поданного в ГКН заявления. Это время дается кадастровой палатой заявителю для устранения причин приостановления, то есть на получение собственником всех разрешений и согласований, что в принципе невозможно. Также вам потребуется правильно оформленный технический план, подготовленный кадастровыми инженерами на основании проектной документации и технического заключения.

Если в судебном порядке документально и юридически получится обосновать произведенные в объекте изменения, то положительное решение суда поможет, как по волшебству, преодолеть кадастровое болото. На основании положительного решения суда кадастровые инженеры построят вам мост в виде технического плана, по которому вы сначала пройдете ГКН, а уже потом сможете зарегистрировать на себя право собственности.

Прямо пойдешь - свой объект на кадастровый учет поставишь.

Путь третьего брата не менее тернист. Не так уж и просто после введения в эксплуатацию вновь построенного объекта оформить права собственности на него. Из-за несвоевременной постановки на кадастровый учет и, соответственно, оформления регистрации прав, можно потерять значительное время. А время, в данном случае, это большие деньги. И не только на недополучении собственником запланированных арендных поступлений, но и на санкциях, штрафах и пени в отношении него, например, за несоблюдение сроков предоставления арендаторам зарегистрированных долгосрочных договоров аренды. А арендаторы, в свою очередь, понесут потери по выручке от запланированных продаж товаров и услуг, так как не смогут во время открыть свои бутики, магазины, салоны красоты и т.д.

По новым требованиям законодательства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдает управление стройнадзора на основании технического плана, подготовленного кадастровыми инженерами. Технический план, в свою очередь, готовится на основании разрешения на строительство и проектной документации, которая прошла экспертизу. Стоит ли говорить, что невнимательное отношение к этой части работ - прямой шаг в болотную трясину, которая тут же затянет вас с головой.

После введения объекта в эксплуатацию ему нужно присвоить адрес, и только тут начинается основной и самый сложный этап - кадастровый учет с получением кадастрового паспорта. Постановку на государственный кадастровый учет (ГКУ) вновь построенного объекта осуществляет Кадастровая палата и опять на основании технического плана, оформленного кадастровыми инженерами, но подготовленного уже на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Но мало объект недвижимости построить и получить на него кадастровый паспорт, необходимо еще и зарегистрировать на него право собственности. Эта часть болота не менее глубока, и в некоторых случаях ещё более трудно проходима. Здесь также потребуется большой пакет документов. И рассматриваться заявка регистрирующим органом будет до 18 дней, причем обратной связи с регистратором не существует. То есть идти вы будете наугад, а поймете, что шли не туда только в самом конце, когда на другом берегу найдете кота в мешке и без сапог. Даже самая мелкая помарка во всех уже пройденных этапах (о которой вы, к слову, узнаете только через 18 дней) может стоить вам всех вложенных времени и сил. Не говоря уж о финансовых и репутационных потерях, которые вы понесете.

Добрым молодцам урок.

В нашей сказке доподлинно неизвестно, кто из братьев умнее, а кто совсем дурак. Но быстрее успеха, определенно, добьется тот, кто не будет рассчитывать на чудеса, волшебные зелья и говорящих животных, а воспользуется надежным и качественным мостом, который ему помогут построить опытные и профессиональные помощники. Может, тогда в его сказке не будет множества неожиданных поворотов, драматичных моментов и детям её читать будет не очень интересно, но конец у неё будет гарантированно хороший, и время на данную прогулку потребуется куда меньше.

Источник: ibusiness.ru